不動産鑑定を依頼するにはするには
不動産査定書と不動産鑑定書の違いについて
裁判所での離婚や相続等の家事調停における財産分与では、財産のうち大きな割合 を占めるのが、不動産ということが多く、当事者双方それぞれが不動産査定書をとって価格の妥当性を主張します。
また民事調停においても、土地や借地権価格が争点の時などには、相互に不動産鑑定書や不動産査定書を提示することがあります。
この場合お互いの価格が近ければ話し合いで解決できますが、大きく離れているときには、調停で解決できず訴訟に移行することもあります。
ここで不動産査定書と不動産鑑定書がでてきましたので、両者の違いについて説明します。
不動産査定書は、不動産会社の仲介サービスの一環で、周辺の売却事例や売り出し価格等をもとに価格を査定し、内容は各社によって違いますが、いずれも無料で提供され、ときには複数の不動産会社の不動産査定書が提出されることもあります。
このときの査定書依頼者は不動産会社にとっては、大切なお客様でもあるので、最終的には仲介に結び付くことを前提に作成され、依頼者の意向に沿った不動産査定書になります。
なお、不動産査定書は調停では用いられますが、訴訟において新たに提出・採用されることは極めて少ないようです。
ただし、不動産査定書は不動産の売却価格を知りたいといった場合や不動産の相場を知りたいときには、無償ですのでお勧めです。
不動産鑑定書は、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて不動産鑑定士が作成した書面で、公信力が法律で認められている信頼性のあるものですが、費用と日数がかかります。
また費用がかかることから、税務署や裁判所など法的に必要性が生じた場合等に採られることが多いです。
納税者が税法上の評価額に納得できない時には、鑑定書を添付することで認められる場合もあります。余談ですが令和4年には税務署が逆に税法上の相続税評価額に課税上不公平感があり納得できないとして鑑定書を採り、最高裁まで行きましたが税務署の主張が認められる判決がでました。
不動産鑑定の料金
不動産鑑定を依頼したい時に、まず料金はどのくらいかかるのか。
費用は鑑定の目的となる不動産の種類や価格、さらには使用目的によって異なりますが、ここでは基本的な戸建住宅用の「土地」、戸建住宅を想定した「土地と建物」、「マンション」について説明します。
（土地の評価） 180,000円～
（土地と建物の評価) 220,000円～
（マンションの評価) 230,000円～
上記（当社の料金表）のように不動産の種類により評価料は異なります
が、一般的な目安として戸建住宅や、マンションの鑑定費用は20万円から
30万円前後が多いようです。
なお不動産の価格や下記のように、不動産鑑定評価のご依頼内容に
よっても評価の作業量が変わるので、前もってご相談し見積をとる
ほうがいいでしょう。
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係争案件（裁判での鑑定評価）
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相続案件（評価時点と相続開始時点の二時点の鑑定評価）
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過去時点の鑑定評価
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遠隔地での鑑定評価
また、裁判所や税務署には提出せず、
そこまで厳密なものは、必要がなく
内部資料として使いたい場合には、
下記の調査報告書を、お勧めします。
調査報告書(土地のみ） 120,000円～
調査報告書(土地と建物) 146,000円～
それでは、不動産鑑定が求められるケースはどのような場合か、主なものを
挙げてみました。
1.争ごとの解決のため
・裁判で原告、被告が争っていて、自分の主張の正しいことを証明
したい場合・・・・調停や地裁での添付鑑定
・裁判で原告、被告ともに価格の妥当性を主張するが、両者の価格の
開差が大きいいとき・・・・裁判所による鑑定
2.適正価格の証明として
税務署提出書類、例えば
・近親者間の不動産の取引や
・会社代表者と代表者個人間での不動産の取引
・不動産の等価交換
3.公的な土地取引の証明
・市町村が買収する土地取引
・高速道路、鉄道、高圧線鉄塔用地等
4.何らかの事情で、とにかく不動産の価格明示が必要なとき
・島の評価（有名なところでは尖閣諸島）
・山の山頂にある山小屋に貸している土地の賃料
・民間から寄付された不動産（例えば能舞台）
・不自然死による不動産価格への影響
・耐震偽装物件のマンション価格
長い間不動産鑑定の仕事をしていると、いろいろな案件に遭遇します
ので、大抵の不動産のトラブルには対応可能です。
もし不動産での悩み事があればお気軽にご相談ください。
不動産鑑定書が求められるケース
鑑定の依頼から納品まで
1.メール・電話で相談
とりあえず何ヵ所か相談し、自分に合う鑑定士を探してください。
2.見積書を作成
ご相談内容を確認のうえ、鑑定費用の見積り
3.契約書作成
4.調査、評価作業
調査立会いや鑑定書作成までの日程、必要書類の有無等を確認
資料収集、評価作業を経て評価書作成
5.納品・鑑定書の説明
評価書説明、評価書の納品